案例例子

某市一处房屋的权利人是韩女士夫妇。2010年8月，张某在无授权的情况下代替韩女士夫妇与光大房屋中介有限公司共同签订《委托购买居间合同》。朱女士夫妇看中该房屋，并委托光大房屋中介公司从中居间，后朱女士夫妇获悉张某不是产权人，其亦未办过授权手续、又无产权证，遂于2010年12月底取消委托该房屋中介商的居间，并索回已交中介费1万元。由于房屋出售信息的公开，经另外中介商居间，朱女士夫妇于2011年1月初察看该房屋，2天后与该房屋权利人韩女士夫妇签订了《房屋买卖合同》，后双方办理了产权过户登记手续。

光大房屋中介有限公司以朱女士一家有“跳单”行为起诉，要求朱女士承担违约责任，返还1万元中介费用。法庭上朱女士夫妇承认签署过《委托购买居间合同》，但该合同已被生效判决书确认为无效合同，认为在签约时多次要求中介商提供房屋产权证明、产权人的授权委托书等文件，中介商承诺保证有授权手续，如此才同意签合同并支付了1万元中介费用。此后中介商始终无法出具相关权利凭证，无法协助买卖双方签订房屋买卖，才在不得已的情况下与中介商解除了《委托购买居间合同》，收回了1万元中介费用。后在另外手续完备的中介提供服务下，与产权人韩女士夫妇完成了买卖行为，承担了应支付的中介费。

案例解读

该房屋权利人是韩女士夫妇，张某既不是权利人，又未取得韩女士夫妇的委托，光大房屋中介有限公司与张某签署的协议及居间合同，事后又未得到韩女士夫妇追认，该协议对韩女士没有约束力。此外，该中介商在张某没有提供有效委托手续的情况下接受委托，并寻找买家朱女士，签订了三方《委托购买居间合同》。因此，导致房屋买卖合同无法签订的责任在于该中介商未能尽到居间方的审查义务。我国《民法通则》第66条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”我国《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，光大房屋中介有限公司认为朱女士利用他们的信息与房东私下交易，寻找另外中介提供代书服务的主张与事实不符，朱女士也不存在故意“跳单”。据此，法院判决该中介商败诉。

案例提示

中介商为房地产中介机构，在接受中介委托时应当审查委托人的资格，若是产权人委托代理人前来挂牌出售房屋的，应要求代理人提供合法的委托手续。这些手续主要有房屋权利人签署的委托书、房产证原件以及复印件、委托人、受托人身份证原件以及复印件等能够证明委托关系存在、且为有权处分的文件。倘若相对人未能出具委托手续，房屋中介应当就房屋买受人因此受到的损失承担责任，买受人可以要求房屋中介返还中介费。